Pour préparer un investissement locatif à Auxerre avec un apport de 20 000 €, j'ai construit un outil qui calcule le cashflow net après impôt d'un bien, tout compté : frais de notaire, garantie, prêt et assurance, vacance locative, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, gestion et entretien.
Il compare quatre régimes fiscaux (micro-foncier, réel foncier, LMNP micro, LMNP réel avec amortissements), donne le prix maximum à ne pas dépasser pour rester en cashflow positif, la décote par rapport aux prix du secteur, et une note sur 100 avec un verdict.
L'objectif : écarter vite les mauvaises affaires et ne négocier que les bonnes.
Le fonctionnement, sur un bien fictif
Un T2 meublé de 42 m² à Auxerre, affiché 75 000 €
1 — On saisit le bien
Taxe foncière et charges de copropriété sont estimées au marché quand l'annonce ne les donne pas.
2 — Tout est compté, chaque mois
| + Loyer encaissé | 561 € | après 7 % de vacance | |
| − Charges d'exploitation | 239 € | taxe foncière, copro, assurances, entretien, comptable, CFE | |
| − Crédit | 342 € | mensualité et assurance | |
| − Impôt | 0 € | effacé par les amortissements | |
| = Cashflow net | −21 € | moyenne sur 15 ans de détention |
Frais de notaire (7 010 €), garantie et frais de dossier (1 701 €) et mobilier sont intégrés au coût de l'opération ; loyer et charges sont indexés à 2 % par an.
3 — Quatre régimes fiscaux comparés
| Régime | Cashflow / mois | Écart | |
|---|---|---|---|
| LMNP réel ★ | −21 € | — | |
| Location nue, réel | −87 € | −66 € | |
| LMNP micro-BIC | −109 € | −88 € | |
| Location nue, micro-foncier | −120 € | −99 € |
Les barres mesurent l'effort mensuel : plus elles sont courtes, mieux c'est.
4 — Le verdict, et le prix à proposer
Au-dessus de 71 201 €, le bien coûte de l'argent chaque mois : on négocie, ou on passe au suivant.
